Corona und Wohnungsmiete
Der Nationalrat hat am 3. April 2020 mit dem 4. COVID-19-Gesetz mehrere Erleichterungen für Mieter von Wohnungen beschlossen.
Hier finden Sie eine kompakte Zusammenfassung dieser Maßnahmen, unter anderem einen vorübergehenden Kündigungsausschluss und ein Aufschub von Mietzinszahlungen:
Ausschluss der Kündigung wegen Mietzinsrückstand
Entrichtet der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die zwischen 1. April und 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern.
Dies gilt jedoch nur, wenn Einkommensverluste des Mieters aufgrund der COVID-19-Pandemie dazu führen, dass er seiner Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann.
Vorübergehender Ausschluss der Einklagbarkeit von Mietzinsrückständen
Der Vermieter kann zudem eine Mietzinszahlung, die zwischen 1. April und 30. Juni 2020 fällig wird, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern und auch nicht aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.
Dabei handelt es sich nicht um eine gesetzliche Verschiebung der Fälligkeit, sondern nur um eine temporäre Aussetzung der Klagbarkeit des Anspruchs.
Mieter müssen jedoch bedenken, dass ab Fälligkeit des jeweiligen Betrages jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen - das sind 4 % pro Jahr - zu laufen beginnen. Für Mietzinszahlungen, die im 2. Quartal 2020 fällig werden, müssen aber keine über das gesetzliche Ausmaß hinausgehenden Verzugszinsen bezahlt werden.
Ein Mieter kann auch von dieser Erleichterung nur profitieren, wenn er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.
Regelung gilt nur für Wohnungsmieten
Der vorübergehende Kündigungs- und Räumungsausschluss sowie der vorübergehender Ausschluss der Einklagbarkeit von Mietzinssrückständen umfasst nur Mietzinszahlungen für Wohnungen.
Diese Maßnahmen gelten für alle "Schichten" des Mietrechts, also unabhängig davon, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zur Gänze oder bloß zum Teil (§ 1 Abs 4 MRG) oder überhaupt nicht (§ 1 Abs 2 MRG, etwa bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde) anzuwenden sind.
Was gilt für Geschäftsmieten?
Die vorgenannten gesetzlichen Erleichterungen gelten nicht für Geschäftsraummieten und Pachtverträge. Bei diesen sind Fragen der Zahlung des Miet- bzw. Pachtzinses auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage zu lösen (siehe dazu unseren eigenen Blog-Artikel).
Erleichterungen hinsichtlich der Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge
Zur besseren Bewältigung der Krisensituation hat der Gesetzgeber auch eine Sonderregelung zu § 29 MRG über die temporäre und ausnahmsweise Möglichkeit zur Verlängerung von Wohnungsmietverträgen auf eine kürzere Zeit als drei Jahre getroffen.
Konkret kann ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.
Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt § 29 Abs 3 lit b MRG. Das bedeutet, dass derartige Mietverträge einmalig als auf drei Jahre erneuert gelten. Der Mieter hat jedoch jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.
Gesetzlicher Räumungsaufschub für Wohnungen
Die zur Eindämmung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen erschweren die Suche nach einer neuen Wohnmöglichkeit erheblich.
Um zu verhindern, dass Personen in der aktuellen Situation aufgrund einer Delogierung unterstandslos werden, soll die Räumung von Wohnungen auf Antrag des Verpflichteten (Mieters) aufgeschoben werden können.
Dabei ist nicht von Bedeutung, aus welchem Grund das Nutzungsverhältnis aufgelöst wurde. Die Aufschiebung ist aber nur gerechtfertigt, wenn die Wohnung vom Verpflichteten dringend benötigt wird und ihr auch nicht schwere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile des betreibenden Gläubigers entgegenstehen.
Abzuwendende persönliche Nachteile können etwa vorliegen, wenn dringender Eigenbedarf des betreibenden Gläubigers oder eines Angehörigen besteht. Ein relevanter wirtschaftlicher Grund kann zum Beispiel darin bestehen, dass der betreibende Gläubiger die Wohnung bereits weitervermietet hat und er dringend auf die Mietzinseinnahmen angewiesen ist.
Das Exekutionsverfahren ist auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung. Das Verfahren ist innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung nur fortzusetzen, wenn die vorgenannten Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.
Wie können wir Ihnen helfen?
Wenn Sie Fragen zu den neuen mietrechtlichen Maßnahmen haben, rufen Sie uns an (+43 1 877 04 54) oder schreiben Sie uns Ihr Anliegen (Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!)! Unser Mietrechts-Team steht Ihnen gerne kompetent zur Seite!