05 Nov 2020

Corona und Miete - was ist jetzt zu tun?

+++ UPDATE +++ Die Coronakrise sorgt auch bei Mietern und Vermietern für Aufregung: Muss man überhaupt noch Miete zahlen? Wie wirken sich die COVID-Maßnahmengesetze auf meinen Mietvertrag aus? Wie verhalte ich mich als Mieter oder Vermieter richtig?

Wir haben die wichtigsten mietrechtlichen Fragen und Antworten in der Corona Krise für Sie hier zusammengefasst:

Besonderheiten bei Wohnungmietverträgen

HIER finden Sie eine Zusammenfassung der am 3. April 2020 mit dem 4. COVID-19-Gesetz beschlossenen Erleichterungen für Mieter von Wohnungen.

Diese können vorübergehend nicht gekündigt werden, wenn Sie die Mieten für das 2. Quartal 2020 nicht rechtzeitig bezahlen können. Weiters kann der Vermieter diese Rückstände vorübergehend nicht einklagen. Beides gilt jedoch nur, wenn der Mieter als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.

Kann ich wegen des Coronavirus wirklich aufhören, die Miete für ein Geschäftslokal bzw. Büro zu bezahlen?

So einfach ist es grundsätzlich nicht. In aller Munde ist derzeit die Bestimmung § 1104 ABGB, die eine Mietzinsfreistellung unter besonderen Umständen vorsieht.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter in bestimmten gravierenden Fällen (Feuer, Überschwemmung oder auch Seuchen) nicht dazu verpflichtet, das Mietobjekt für den Gebrauch des Mieters „wiederherzustellen“. Umgekehrt muss auch der Mieter für diesen Zeitraum keinen (oder nur eingeschränkten) Mietzins bezahlen, wenn er das Mietobjekt nicht bzw. nur teilweise benutzen kann. Da das ABGB keine Definition von Betriebskosten kennt, ist davon auszugehen, dass auch die Betriebskosten von einer solchen Mietzinsfreistellung umfasst wären.

Ein erste gerichtliche Entscheidung zur Anwendbarkeit des § 1104 ABGB wegen COVID-19 hat nun das Bezirksgericht Meidling gefällt: Ein Friseur hatte die Miete für seinen Friseursalon wegen der Zwangsschließungen nicht mehr gezahlt, woraufhin sein Vermieter eine Mietzins- und Räumungsklage gegen ihn einbrachte. Im Prozess berief sich der Mieter erfolgreich auf die Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB:

Das Bezirksgericht Meidling bejahte die prinzipielle Anwendbarkeit des § 1104 ABGB, da COVID-19 eine „Seuche“ im Sinne des Gesetzes sei und den Lockdown ausgelöst habe. Der Friseur habe die Räumlichkeiten im April wegen des Lockdowns nicht mehr für seine Zwecke nutzen können. Auch eine anderweitige Nutzung des Mietgegenstands sei für den Friseur nicht möglich gewesen; damit habe er Anspruch auf Entfall des Mietzinses nach § 1104 ABGB.

Doch Vorsicht: Eine genereller Anspruch auf Mietzinsentfall nach § 1104 ABGB wegen COVID-19 kann aus diesem Urteil nicht abgeleitet werden. Ob ein Mieter trotz COVID-19 Mietzins zahlen muss, hängt immer von der mietvertraglichen Vereinbarung ab, konkret vom vereinbarten Mietzweck. Dies ist stets eine Einzelfallentscheidung und erfordert eine genaue juristische Prüfung des Mietvertrags. Auch die Frage, wie bei Teilöffnungen bzw. Teilschließungen von Betrieben vorzugehen ist, wurde in diesem Verfahren nicht geklärt.

Zu beachten ist außerdem, dass das Urteil noch nicht rechtskräftig ist und dass der Vermieter bereits angekündigt hat, die Sache vor den Obersten Gerichtshof bringen zu wollen. Bis eine höchstgerichtliche Entscheidung vorliegt, bleibt die Rechtsunsicherheit in dieser Frage bestehen.

Mietvertrag checken – was muss ich beachten?

Abweichende Haftungsregelungen

Die Bestimmung § 1104 ABGB kann durch einen Vertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgeschlossen werden. Es kann auch vorgesehen sein, dass der Mieter explizit für außerordentliche Zufälle zu haften hat. Wenn der Mietvertrag eine solche Bestimmung enthält, gibt es für den Mieter keinen Anspruch auf Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB.

Mietzweck

Vom vereinbarten Mietzweck kann es abhängen, ob das Mietobjekt in Zeiten der Corona Krise als „brauchbar“ oder „unbrauchbar“ im Sinne des § 1104 ABGB einzustufen ist und damit ein Recht auf Mietzinsfreistellung gegeben ist:

Hat der Mieter das Mietobjekt für einen konkreten Geschäftszweck gemietet, z.B. „Betreiben eines Restaurants“, so ist eine Nutzung für diesen konkret vereinbarten Zweck aufgrund der behördlichen Schließung nach dem COVID-Maßnahmengesetz derzeit unmöglich. Eine Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB ist für die Dauer der angeordneten Schließung denkbar.

Manche Geschäftsräumlichkeiten dürfen in der Corona Krise nur noch eingeschränkt benützt werden. So darf z.B. trotz der Schließung eines Lokals weiterhin ein Lieferservice betrieben werden . Hier kommt es darauf an, in welchem Ausmaß eine Benützung des Mietgegenstands auch in die Corona Krise weiterhin möglich ist. Denkbar ist beispielsweise ein Anspruch des Mieters auf teilweise Mietzinsreduktion für die Dauer der eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit.

Ist der Mietgegenstand nicht für einen konkreten Zweck vermietet, sondern ganz generell “zu Geschäftszwecken”, so kann man nicht automatisch von einer (vollständigen oder teilweisen) Unbrauchbarkeit des Mietobjekts wegen der Corona Krise ausgehen, sondern ist eine Einzelfallprüfung.

Das Ausbleiben von Kunden oder Umsatzeinbrüche ändern grundsätzlich nichts daran, dass der Mietgegenstand an sich nach wie vor brauchbar ist und der Mietzins daher weiterhin in voller Höhe zu bezahlen ist. Ausgenommen hiervon sind Mietverträge, die einen umsatzorientierten Mietzins vorsehen.

Zusammengefasst ist stets genau zu prüfen, was mit dem Vermieter vertraglich vereinbart wurde. Kann der Mietgegenstand trotz einer Schließung nach dem vereinbarten Geschäftszweck (zumindest teilweise) benutzt werden, so darf keine Unbrauchbarkeit des (ganzen) Mietobjekts angenommen werden.

Ist das Mietobjekt trotz des COVID-Maßnahmengesetzes und der zugehörigen Verordnungen uneingeschränkt benutzbar, steht selbstverständlich auch keine Mietzinsfreistellung nach § 1104 ABGB zu.

Kann ich meinen Mietvertrag vorzeitig auflösen?

Der Mieter kann den Mietvertrag grundsätzlich vorzeitig aus „wichtigem Grund“ auflösen. Die Judikatur legt an diesen wichtigen Grund jedoch einen sehr strengen Prüfungsmaßstab an („äußerstes Notventil“). Eine Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes wegen behördlicher Schließung könnte einen solchen wichtigen Grund darstellen. Es wird jedoch davon abhängen, wie lange dieser Zustand anhält und in welchem Ausmaß die Brauchbarkeit im Einzelfall tatsächlich eingeschränkt ist.

Achtung: Beweispflichtig für das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes ist der Mieter!

Was passiert, wenn ich den Mietzins einfach nicht mehr zahle?

Da es rechtlich nicht eindeutig geklärt ist, ob Mieter sich wegen der Corona Krise wirksam auf § 1104 ABGB berufen können, droht im schlimmsten Fall die Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen.

Allerdings sieht das MRG vor, dass der Mieter im Fall einer Vermieterkündigung wegen Mietzinsrückstandes den Mietzins nachzahlen kann. Sofern aufseiten des Mieters kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft – wovon in der Corona Krise ausgegangen werden kann - ist die Kündigung aufzuheben.

Wir raten daher, sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, bevor die Zahlungen eingestellt werden!

Was kann ich als Mieter tun?

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag! In einem Mietvertrag kann vieles abweichend vom Gesetz vereinbart werden. Sollten Sie unsicher sein, ob Ihnen eine Mietzinsbefreiung zusteht, können Sie den Mietzins unter Vorbehalt bezahlen.

Den folgenden Textbaustein können Sie Ihrer nächsten Mietzinszahlung beifügen: „Miete November 2020 vorbehaltlich Mietzinsfreistellung wegen Corona Krise“.

Was kann ich als Vermieter tun?

Prüfen Sie Ihre abgeschlossenen Mietverträge. Sollten Ihre Mieter von Zahlungsschwierigkeiten betroffen sein, könnten freiwillige zeitlich begrenzte Mietzinsreduktionen oder Stundungen angeboten werden.

Sind Sie als Vermieter bereits von Mietzinsausfällen betroffen, können Sie um Unterstützung beim COVID-19-Krisenbewältigungsfonds ansuchen. Mit diesem Fonds hat der Nationalrat die gesetzliche Grundlage für finanzielle Hilfen zur Bewältigung der COVID-19 Krisensituation geschaffen.

Nach dem neuen COVID-19-FondsG können die Mittel dieses Fonds u.a. auch zur Abfederung von Einnahmefällen in Folge der Corona Krise verwendet werden.